Due diligence nieruchomości. Jak bezpiecznie dokonywać obrotu nieruchomościami – szkolenie praktyczne

Zakup nieruchomości wymaga sprawdzenia nie tylko jej ceny i stanu technicznego, lecz także tytułu prawnego, obciążeń, ograniczeń w rozporządzaniu oraz możliwości przyszłego zagospodarowania. Audyt due diligence pozwala wcześniej wykryć ryzyka, ocenić ich wpływ na transakcję i dobrać właściwe zabezpieczenia umowne.

Dwudniowe szkolenie praktyczne pokazuje metodologię badania stanu prawnego nieruchomości oraz źródła, z których należy pozyskiwać informacje. Uczestnicy przeanalizują księgi wieczyste i skutki wpisów, w tym hipoteki przymusowe i ustawowe, roszczenia, ograniczenia w rozporządzaniu i przypadki braku księgi. Omówione zostanie również postępowanie w sprawie założenia księgi oraz dokumenty potrzebne do uregulowania stanu prawnego.

Program obejmuje także weryfikację danych w ewidencji gruntów i budynków, zasady ich prostowania, ograniczenia wynikające z ochrony przyrody i przepisów dotyczących gruntów rolnych oraz leśnych, a także analizę planu miejscowego i nowych instrumentów planowania przestrzennego. Pozwala to ocenić realne możliwości inwestycyjne i potencjalne koszty przedsięwzięcia.

Uczestnicy prześledzą kolejne etapy zakupu nieruchomości: umowy rezerwacyjne, przedwstępne i warunkowe, prawa pierwokupu, umowy najmu i dzierżawy oraz zabezpieczenia zapłaty i wydania nieruchomości. Odrębna część poświęcona jest rękojmi i gwarancji za wady fizyczne oraz prawne, w tym obniżeniu ceny, odstąpieniu od umowy i terminom dochodzenia roszczeń.

Zajęcia łączą wykład z warsztatami, analizą aktualnych przepisów i pracą na dokumentach. Przykłady oraz dyskusja pomagają przełożyć zagadnienia na transakcje uczestników i wymienić doświadczenia. Szkolenie jest przeznaczone dla osób zarządzających nieruchomościami, deweloperów, projektantów, inwestorów, prawników, pośredników, pracowników banków i ubezpieczycieli oraz osób badających nieruchomości przed zakupem.

1. Audyt due diligence i metodologia badania stanu prawnego

• Źródła informacji o nieruchomości oraz dokumenty do analizy

• Ustalanie, kogo pytać i jakie informacje potwierdzać

• Weryfikacja uprawnień do sprzedaży oraz szczególnych przypadków prawnych

• Identyfikacja obciążeń i ograniczeń w rozporządzaniu

2. Księgi wieczyste i nieruchomości bez księgi

• Odczytywanie wpisów i ustalanie, które wpisy są prawomocne

• Analiza działów księgi, hipotek i obciążeń

• Hipoteka przymusowa i ustawowa: powstanie, skutki nabycia i możliwości spłaty

• Administrator hipoteki i wykreślanie wpisów

• Zakładanie księgi wieczystej: wymagane dokumenty i postępowanie sądowe

3. Ewidencja gruntów i budynków

• Zakres i charakter prawny danych ewidencyjnych

• Prostowanie danych oraz dokumenty stanowiące podstawę zmiany

• Kiedy korekta danych jest konieczna i jak wpływa na nabycie nieruchomości

• Ograniczenia dotyczące gruntów rolnych i leśnych

• Formy ochrony przyrody i ich wpływ na sposób korzystania z nieruchomości

4. Podział i scalenie nieruchomości

• Zasady podziału geodezyjnego i scalania

• Opłata adiacencka i jej możliwe przejście na nabywcę

• Wpływ podziału lub scalenia na obowiązki środowiskowe

5. Planowanie przestrzenne i możliwości inwestycyjne

• Analiza ustaleń i ograniczeń miejscowego planu zagospodarowania

• Sprzeczności w dokumentach planistycznych i sposoby ich oceny

• Plan ogólny i zintegrowany plan inwestycyjny

• Wpływ zmian w definicjach i decyzjach o warunkach zabudowy

• Standardy dostępności infrastruktury społecznej a koszty inwestycji

6. Proces nabycia nieruchomości i zabezpieczenie transakcji

• Umowy rezerwacyjne, przedwstępne i warunkowe

• Reprezentacja stron przy zawieraniu umów

• Roszczenia: wygaśnięcie i przedawnienie

• Prawo pierwokupu ustawowe i umowne oraz zbieg roszczeń

• Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

• Najem i dzierżawa: skutki dla nabywcy i możliwość wypowiedzenia

• Zabezpieczenie zapłaty oraz wydania nieruchomości

7. Gwarancja i rękojmia za wady nieruchomości

• Uprawnienia kupującego przy wadach fizycznych i prawnych

• Wykonywanie uprawnień z rękojmi

• Obniżenie ceny i odstąpienie od umowy

• Najczęstsze przyczyny nieskutecznego dochodzenia roszczeń

• Terminy wygaśnięcia i przedawnienia uprawnień

8. Podsumowanie, pytania i dyskusja

• Omówienie przykładów i wątpliwości uczestników